不動産投資の世界は情報を集める大家の独壇場になっている

僕は不動産投資家の集まりによく参加します。

その度に、不動産投資の世界は一つのことを知っているか知らないかだけで、「結果がめちゃくちゃ変わるよな」と思います。

「こうすればもっと沢山のお金借りられるのに。」
「この方法を使えば100万単位で利益出るのに。」
「そのやり方だと経費が数十万多くかかるのに。」

僕の師匠のメガ大家から
「広めるな」
と言われているので、
そうした場では言わないのですが。

僕は初めて物件を購入してから10ヶ月で、利益で850万ほど出すことができました。
その後、一年が経つ頃には1,000万以上利益を出しました。

投資を始める前に友人に数十万円借金してリアルな情報を集めまくってましたが、もしそれをケチって本だけで学ぶとかしてたらここまで来ることは10000％無理でした。

もしそのリアルな情報を集めてなかったら、そもそも戸建て一つすら買えてなかったと思うし、あのまま毎日好きでもない仕事をしてたと思います。

そうした情報を知っていると、一瞬で投資額をペイできることはもちろん、これから一生使い続けることができるので、まず最初に不動産に投資するよりも脳みそに投資しまくるべきだと強く思います。

つまり情報ですね。

というか、先に不動産に投資すべきではないです。
戸建て一個とか買っても人生なんて変わらないですし。

ただ、オープンな場では言えない情報も多いですし、出回ると旨味がなくなるノウハウも多いです。
師匠が「広めるな」と言っていたのも今だからわかります。

不動産投資にプラスな情報を得るには、メガ大家を捕まえて接待したり、女性を用意したり、雑用をやり込んだり、そうやって時間をかけて関係性を作って聞き出すのが遠いようで近道になります。

もしくはそんな手間暇かけられないというのであれば、金払ってコンサル受けたりして、1番最初からすべて教えてもらった方が良いです。

本当に一瞬ですからね。
上手くいくようになるのも、人生が変わるのも。

不動産を買うより先に脳みそに投資しまくる。

情報を得るにはこれが最も早く最も効率的です。

知識がない状態で不動産の世界に入るとボラれまくる

というか、不動産の勉強をしていないにも関わらず不動産投資の世界に来ると簡単に詰みます。

本当に一瞬で詰みます。

年収が高くて資産運用をしたいと思ってるエリートサラリーマンとかは、身体中に肉を巻きつけてジャングルに入って行くみたいなものです。

例えば、ワンルームマンションとか、買った瞬間に数百万円の含み損になりますし、買うだけで損をする恐ろしい商品です。

融資戦略の順番もそうです。

家賃年収何千万！を目指すなら、きちんとした融資戦略を組む必要があります。

しかし、不動産業者にとっては、利益を出すために目の前の物件をただ投資家に押し込めば良いので、投資家が長期的に規模拡大をするための金融機関の融資順とか全く気にしてないです。

だからとりあえず融資がつく金融機関を斡旋して、売れちゃえばあとはどうでも良いといった感じです。

そうすると、とりあえず一軒買えたけど、売れないし、次も買えないし、とニッチもサッチもいかなくなります。

また、リフォームもそうです。

不動産投資に修繕は必須になってきますが、初心者がリフォームの見積もりをとると、異常に単価が高い項目とかいれてきますし、修繕の必要がないものを上乗せされてたりします。

普通に100万とか乗せられる時とかもあります。

そこで知識があれば、
「これ高いですよね？」って言えるし、
「この修繕は必要ないですよ。」とも言えます。

ですが知識がないと、業者のいうままにリフォームして50万100万余計に払うことになるとかザラにあります。

ここで挙げたものは本当に基本的なものですが、最も多くの人がハマる落とし穴だと思います。

知識がないだけで数百万の損を抱えることも多いので、不動産投資に限っては、『とりあえず始める』より前に『しっかりと学ぶ』をしなきゃだめです。

即断、即決、即行動とか煽られて微妙な物件を買う人を何人も見てきました。
『まず行動』の前に『まず勉強』は徹底してください。

不動産投資の規模拡大はどんどん難しくなっている

少し難しい話になってしまうのですが、一年目の大家は物件を購入すると、ほぼ100％その年は赤字になります。

なぜなら購入時の仲介手数料や不動産取得税、司法書士手数料、登録免許税、修繕費などの諸経費の割合が家賃収入に比べて大きいからです。

そうすると決算書の数字が悪くなり、2年目以降に物件を買いづらくなります。

一方、そうした経費を資本的支出に組み込むことで、決算書は黒字にすることができたりします。

ただ黒字であればいいわけではなく、営業利益や経常利益を黒にすることを意識したり、流動比率や、債務償還年数を意識したりと、決算書の作り込みの知識は継続的に規模拡大するには死ぬほど重要なのですが、こんなの本とかにも書いてないし、自分で見つけるとかもハードですよね。

これは不動産投資1年目から意識すべきですが、ほとんどの大家が知らないし、税理士ですら金融機関からの見られ方や融資を意識した決算書はこちらから言わないと作ってくれません。

スルガ銀行の問題から、不動産投資に対する融資もどんどん厳しくなり、特に事業性を見られるようになってきているため、財務や税務の知識も必要になってきています。

だからこそ常に情報を取りに行く大家は、どんどん家賃収入を増やすことができますし、学ばない大家はすぐ成長が止まってしまうのです。

不動産投資の世界は、魔法のテクニックも存在する。

このように不動産投資の世界は知識がないと、仲介業者や修繕業者にボられたり、１棟目は買えたけど、２棟目が買えない。といったことになったりします。

一方、損を減らすという面だけではなく、まんま得をするノウハウというのもあります。

私も得をするノウハウを聞いたときは、素直に「いや、チートやん」と思いました。

そのノウハウを聞いただけで、物件の購入から売却までで100万以上利益が変わったり、リフォーム費用がかからなくなって支出が0になったりしました。

不動産投資は、このような裏技的な要素もあるのも中毒性をそそる一因にもなっていると感じますね。

だからこそ本をたくさん読んだり、セミナーに参加することも大事なのですが、クローズドな場所に出向いたり、成功している大家から知識を盗むことが大切なのです。

僕も最低でも月に5万円は情報に投資してます。県外に何度も出向いて10万円を越す月もあります。

もちろん毎回価値があったとは言えないですし、お金を無駄にしたと思う時もあります。

ただ、それも投資ですし、たまにぽろっと知る情報でいままでの全ての費用をペイできたりもします。

なので、情報を得ることに対してお金を出すことを渋ったり、時間を費やすのをめんどくさがったりは絶対にしないでください。

特に不動産投資の世界では、情報こそが儲けの源泉になるので。