会社員からの脱出と不動産業者としてのスタート

はじめまして。
2022年現在、20代後半で、元サラリーマン、脱サラして不動産投資家となった「西園寺」といいます。

僕は不動産投資家としての初期段階に、家賃年収1億のメガ大家から不動産投資のノウハウとマインドを学びました。
そして、自己資金30万円を10ヶ月で850万円まで増加させて、不動産を極めるため不動産業者になりました。

とにかく自由に生きたいため、自由に使えるお金を増やしながら、家賃年収を積み上げるスタイルで投資してます。

座右の銘といいますか、信条がありまして、それが、
“今も未来も華やかに生きる”
ということです。

“今”と“未来”。
多くの人は、未来のために今を犠牲にしろ（時間をかけて勉強しろ 等）と言いますが、今したいことは今したくないですか？
少なくとも僕はそう思っています。

なので、今も未来もやりたいことができるような稼ぎ方を常に考えています。

と、普通の自己紹介をしても面白くないと思うので、ここでは起業する前の僕のストーリーを語ります。

内容は、『1年で家賃年収1000万円を得た計画』です。

書いているうちにちょっとグレーなノウハウの話になっていることに気づきましたが、えいやーで投稿した次第です。

ある程度不動産投資の型ができた今だから言いますが、これから話す内容って、おすすめしないし、やったほうがいいとは微塵も思いません。
こんなことしなくても、他の方法で十分、今も未来も華やかに生きる不動産投資はできますので。

それにちょっと難しい話も出てくるので、不動産投資初心者の方は難しい単語とかは一旦置いといて雰囲気だけ掴んでください。

「これは実話ではないのでは？」
「犯罪に当たるのでは？」
という疑問をいただきつつ、読んでみてください。
（実際のところはナイショということで...）

住宅ローン吹かしとは？

さて、
それでは貯金なしの状態から、1年で家賃年収1000万まで到達した方法をお話します。

まずざっくり言うと、
・住宅ローン吹かし
・2つの融資の同時決済
このノウハウを使いました。

ごりごり裏技的なノウハウだし、これに関しては結構グレーなので話半分に聞いてください。

さてこれはどういうことかというと、まずは住宅ローンを使って投資するための資金を作ったあとに、その投資資金を元に、2つのアパートローンを同時決済で一気に買っちゃうというものです。

まずは住宅ローン吹かしですね。

これは簡単にいうと、
売り出している物件の価格を業者に高めの価格に変えてもらい、住宅ローンでフルローンで購入（もっと言うと諸経費込みのオーバーローンで購入）、そしてその後に業者に差額分をバックしてもらう。
という方法。

具体例がないとわかりづらいと思うので、数字を入れて解説していきますね。

例えば、
業者が売主で売り出している、1500万円の戸建を2500万円の値段に直してもらいます。

そして銀行には2500万円で審査を出します。
（基本的に住宅ローンは審査が緩い＋諸経費込みのオーバーローンで引けるので2500万円で購入します）

その後、実際の価格である1500万円から差額の1000万円を業者からバックしてもらう。これで手元に1000万円を作る。

という感じです。

住宅ローン吹かしのポイント

で、以下がポイント。

①路線価が吹かした額に近い戸建てを購入すること。
→でないと債務超過になるので。

②信頼のおける業者とだけやること。
→じゃないと飛ばれたら終わります。

③住宅ローンで買った家には一旦本当に住む
→最近住宅ローンで貸し出す問題も多いので。

ちなみに路線価とか債務超過とかは、初心者には難しい話なのでここではスルーします。

これで1000万円の投資資金を作ります。
35年ローンで0%台の金利で。えぐいですよね。無料みたいなもの。

でね、重要なことなんですけど、住宅ローンとかマイカーローンって、銀行からは生活に必要なローンとしてみられるので、確かに借入ではあるんですが、信用としては、他の借入に比べるとそこまでマイナスに見られないんですよね。
（もちろんないに越したことはありませんが）

そしてその1000万を元に、頭金1割で使えるアパートローンで3000万～4000万の一棟物を同時決済で2物件買っちゃう。
という感じです。

ちなみにこのアパートローン、おすすめは〇〇銀行と〇〇〇〇〇銀行。
どちらもサラリーマンが一棟目として使うべき銀行です。
（銀行名はここでは伏せさせていただきます。銀行系はどこかで詳しく紹介しているかもしれません）

同時決済は諸刃の剣

とりあえず伝えたいのは、この同時決済のノウハウ。

融資を使って物件を買うと、
“この人このくらいお金借りてます”
って信用情報に乗るじゃないですか。

でも融資の決済日を近づけることで、信用情報に乗るタイミングを一緒にして、気づかれないように両方から融資を引く。

という裏技が使えます。

僕はこのノウハウを利用して稼ぎを積み上げていきました。

ただこの方法、冒頭で「おすすめしないし、やったほうがいいとは微塵も思わない」と言ったのは、下記の2つの理由があります。

ここでは詳しく解説しませんが、
一つ目が、そんなことしなくても、オープンで稼ぎながら規模拡大できるから。
二つ目が、銀行を騙すようなことは、あとでマイナスに響いてくる可能性があるから。
です。

グレー度の高いノウハウだし、実際に今でもやっている投資家もいますが、そんなことしなくても正攻法で今を豊かに生きながら規模拡大もできます。（当時の僕はがむしゃらだったので...）

なので、
こうしたグレー度の高いものは、ぜんぜんおすすめしないですし、むしろやらない方がいい。と思いますが、知っておくことに損はありませんので、自己紹介がてら語らせていただきました。

正攻法のノウハウは当サイトのコンテンツを参考にしてみてください。（ところどころグレーなノウハウも混ざっています。笑）

では、一緒に不動産投資を楽しみましょう！