最初の一棟目の買い方と、メガ大家・ギガ大家のお金の使い方の話

僕は、情報を集めるため、いろんなセミナーや不動産投資家の集まりに積極的に参加し、多くの投資家と絡んできました。

中には借入総額100億円とか、RC中心に何千室保有のギガ大家もいれば、毎年コツコツ戸建てを買い増して、着実に家賃収入を積み上げている大家もいました。

割合としては、１割くらいが専業大家。法人で別事業を行っていて、もう一つの柱として不動産に取り組んでいる人がもう１割くらい。その他はほぼサラリーマン大家ぐらいの印象です。

投資方法としては、慎重に一軒一軒買い進める大家もいれば、とにかくがんがん買う大家もいましたし、もともと1千万以上の貯金があるのに、１年間なにも買えなかった新米大家もいれば、貯金0から何軒も購入している大家もいました。

不動産投資と言っても住居だけでなく、店舗系や民泊を絡めていたり、再生系がメインもいれば新築ばかりもいました。

とにかくいろんなタイプの投資家に会ってきました。

まさしく海賊団みたいな笑
みんないろんな能力持っててそれぞれすごかったですね。

失敗を怖がりすぎるのは無駄

そんな感じでいろんな不動産投資家に会う中で、何も購入したことがなかった私は決まって、
「一軒目の物件はどんな物件を買ったのか？」
「今から一軒目を買うならどんな物件を買うのか？」
をしつこく聞き回ってました。

それで聞いていくと、いまでこそ稼ぎまくっている大家でも一軒目をミスってることが結構多いのです。

・営業に勧められた区分マンションを買ってしまった
・地方のボロ戸建てを買ったけど、直せなくて放置
・スルガ銀行で金利4.5％で利回り7％のRCを購入

ミスってるのは意外だなと思っていたのもつかの間、
もっと意外なのが実はそうした失敗物件もほぼ例外なく結果的に儲かっているんです。

上の例で言うと、

割高で掴んだ区分マンションでも数年保有したのち、時流に乗って2016-2018の物件価格が高い時に購入価格よりも高い価格で売り逃げできたとか。

地方のボロ戸建ての修繕方法が分からずにどうしようもなくなり放置してたけど、台風で物件が壊れたことで、購入価格以上の保険金を手にしたり。（その後直して利回り30%以上で運営してたり）

金利4.5％で購入した利回り7％のRC物件も、客付方法を工夫し年単位で利回りを8.5％にして、その後、売却することができたり。

割高でキャッシュフローが出ない物件を買ったり、
購入はしたけど手をつけられなかった物件だったり、
高金利＋低利回りの物件を買ってしまったり、

そんな感じで一軒目をスタートしているにも関わらず、時流に乗って、値上がりタイミングで売却できたり、自らの工夫で物件をバリューアップして売却したり、最初は失敗と思った物件も結果的に成功してるのです。

このように、不動産の失敗は工夫や時間で解決することも多いです。

なぜなら数年不動産を持っていると、家賃収入で残債（借金）が減っているので、購入価格と比べて売却価格が低くなっても、結果的に利益がでることになるからです。

つまり、買った瞬間に損する物件だったとしても、長く持てば持つほど家賃収入が入ってくるので、損する確率が低くなっていくということです。

だからこそ失敗を怖がりすぎる必要がないのです。

ホームラン利益を狙いすぎて買えないのが一番NG

僕は一軒目の物件を購入する前に、多くの不動産投資家から助言をいただきましたが、一番多かったのは「いいから早く買え」でした。

それほど不動産投資は失敗する確率が低いのと、早く買えば買うほど時間を味方につけれるからです。
そして実際に買わないと学べない事も沢山あるからです。

かく言う僕も、
初めて購入したのは今だったら買わない地方の戸建て物件でした。

結局、数ヶ月保有したのちに売却したのですが、家賃収入を入れると100万円以上利益が出ました。

そして、その購入があったからこそ、
どういう物件を買えばもっと儲かるのか？
修繕や客付はどのようにすれば良いのか？

そうした本で読んだり教えてもらったやり方を、行動によって自分の血肉に変えることができたのです。

さらに不動産を購入することに対するマインドブロックがなくなったことで、そこからがんがん買えるようになりました。

ちなみに、そのあとに立て続けに購入した物件も全て即転売で200万～300万の利益で売却できました。

一軒目に購入したのは300万円の戸建てでしたが、正直、それでもだいぶビビってました。

今は買えば儲かることが分かっているので、お金があればあるほど買いたいと思ってます。

一方、同時期に不動産投資を学び始めた大家で、とても賢くいろんなことを知っていて、かつ貯金で1000万ある投資家さんがいたのですが、結局1年間何の物件も買えてなかったのです。

その方は今もたまに会う機会があるのですが、いい物件が見つからないと言っています。

それで話を聞いていくと、
絶対に儲かる100点満点の物件を求めすぎていて、あるはずのない物件をずっと探し回っていました。

そんなことなら80点の物件でもいいから買いまくった方が儲かるのになーと思います。

でもなかなか一軒目が買えない人ってすごく多いと思います。

この物件は築が古いし、
この物件は駅から遠いし、
この物件はボロすぎるし...

どの物件を見ても何かしらは気になるものです。
私もそうだったのですごく気持ちが分かります。

一軒目で感覚を掴んじゃえば、そのあとは簡単なのでいいんですが、なにぶん一番最初のハードルが高いですよね。

だからこそ、最初の一棟目は
「いいから買え」
になるのです。

・実際の購入からの学びがでかい
・変な物件を掴んでも時間が解決する
・工夫を加えればもっと早く解決できる

からです。

とはいえ、
何も勉強していないのに買う
不動産業者にお勧めされたから買う
不動産の相場価格が分からないのに買う

そういった状態で買うのはとても危険なので、勉強するか分かる人に聞きながら購入してください。

でも、迷ったら買い、ですからね。

メガ大家の金銭感覚がバグってる

ちょっと話が逸れますが、ここからは、
絡んできた不動産投資の中でも特に大口の、俗に言う“メガ大家”“ギガ大家”の金銭感覚の話をしたいと思います。

大家って、ふらふらニートしてて、月末になったら家賃が振り込まれて、そのお金で散財しまくってる、
というイメージを持っていませんか？

いやいやとんでもない。
たしかに遊びまくってますが、まじでお金使いません。ドケチです。

いろんな大家に会ってきたからこそ言えます。
メガ大家、ギガ大家の金銭感覚はバグってます。本当に。普通の人と感覚が違いすぎます。

死ぬほど冷静な目線で、徹底的に合理的に考えていて、コスパ意識とか、投資意識が半端ないです。

時間を浮かせたり、ストレスを減らすもの、儲かる情報や目に見えるリターンがあるもの、に関してはガンガン金を出します。

逆にいうと、
見栄とか、利益を産まないもの、目に見えるリターンが無いもの、にはまじで財布の紐をガチガチに締めます。

資産規模数十億の大家で、毎月毎月億を超える家賃収入がある大家でも、飲み会は毎回そこら辺の居酒屋。
住む家も質素、車も国産、むしろ持たない。10円単位で割り勘を徹底する。
そんなのもザラです。

特に、規模の大きい大家こそ徹底していて、規模が小さい大家の方が大雑把だと思います。
サラリーマン大家はシビアじゃない人が多いですね。

そして、少しでも金の匂いがする情報にはバンバン金を払います。
一方でただの支出にはめっちゃシビアです。

合法？脱税？

彼らは普段国内海外問わず、旅行ばかり行っていて、ビジネスクラス、ファーストクラスをバンバン使います。

これだけ聞くと、「いや、めっちゃ金使ってるやん。」と思いますよね。
実はこれ逆なんです。
旅行に行くと逆に儲かるんです。

どういう仕組みかというと、旅費規定というものを自分の会社に設定して、合法的に無税でお金を個人に移しているのです。

物件の視察をする(ていで)旅行に行き、実際の飛行機はマイルで乗るので実質無料。ホテル代もマイルで無料。

そして飛行機で移動すると、移動費、出張費、宿泊費として、数万円を非課税で個人に支給できるのです。

だからむしろ旅行に行くと節税になるので儲かるというやり方なのです。

そして年間で数千万にのぼる修繕費や税金もほとんど全てクレジットカードで払うから、無限にマイルも溜まっていくのです。

と、少し余談がまじりましたが、
このように法律や理屈を知らない人には違法に見えるようなことをやっている人も少なくありません。

知識はためておいて損はありません。
日々勉強していきましょう！