レバレッジを使い倒し家賃収入の積み上げを加速させる

最近の不動産投資界隈は、戸建て投資がめちゃくちゃ流行ってますね。

戸建ては低価格で流動性が高いですし、何より売主が投資家ではないので、市場が歪みまくっていて圧倒的に安く買えます。ですので、比較的簡単に取り組めますよね。

私も戸建てをメインの投資対象にしています。
（私は買ったらすぐに売っちゃいますが）

基本的には、1番最初はレバレッジをかけて大きい物件から買うのが正解ではあるのですが、戸建ては低リスクで不動産投資に必要な
仕入れ→修繕→客付（→売却）
の一連の流れを全て学べますので、大きい物件にいく前にまずは戸建てから行くというのもありかなーと思います。

リスク許容度によって変えるべきですね。

一方でこの戸建て投資は価格が低いからこそハードル低く始めることができてしまう。
そして初心者あるあるでミスを犯してしまいます。

戸建て投資初心者がよくやるミス

よくあるのがこの３つ。

1つ目が、
仕入れをめんどくさがって既に入居者がついている戸建て（いわゆるオーナーチェンジ物件）を買うこと。

これはそもそも他の人が作った投資商品なので利回りが低い傾向があり、儲かるとかないです。

更に空き家を再生して入居者をつける流れがないので、そこで得られるはずだった経験値が全て抜けてしまうので超もったいないです。

誰かが作った投資商品を買って成功するということは滅多にないので、
「自分で投資商品を作る」
ということを意識しましょう。

そして2つ目のミスが、
せっかく頑張って貯金した現金で購入してしまうこと。

続いて3つ目が、
法人ではなく個人で購入すること。

この現金での購入、個人での購入というミスに絡めて、不動産投資の構造と最速で家賃収入を積み上げる方法をこの後お伝えしていきます。

不動産投資の最短ルートはレバレッジの攻略にある

不動産投資にはレバレッジが大事。
これは100人不動産投資家がいたら100人がうなづきます。

現金で購入するよりも借金をして購入したほうが、
ROI（Return On Investment）
つまり投下資本利益率が高くなるからです。

少し難しいので簡単にいうと、
自分の手持ちの現金のみより借金して買った方がいっぱい買えるので儲かるよね。
ということです。

と、ここまでは頭で理解できているにも関わらず、実際に適切な行動ができている人は多くありません。
というか一番最初からできている人は1割もいません。

ここからが大事な話です。

殆どの投資初期の投資家が気づいてないのですが、
「不動産投資で家賃収入を得て脱サラしたい」
と思ったときに一番考えなければいけないのは、
“どうやってたくさんお金を借りるか”なのです。

不動産を買い続けるには融資が必須で、サラリーマンを辞めれるくらいの家賃収入を得るには、適切な資金調達がとても重要になってきます。

どう物件を安く仕入れるとか、
修繕コストをどう下げるかとか、
どう入居者を募集をするとか、
そんなの全て後です。

圧倒的に大事なのはお金の借り方で、そのために必要なのが適切な融資戦略なのです。

ここを疎かにすると、失敗はしないかもしれませんが規模拡大がノロノロと進むことになってしまい、脱サラは数年～十年遅くなったりします。

不動産は物件の価格が大きいため、
『どれだけ計画性を持って資金調達できるか』
これをできるかできないかで未来が大きく変わります。

そして継続的に資金調達をしていくためには
『決算書の作り込み』
と
『適切な納税』
が非常に大切になっていきます。

これ以上踏み込むと難しくなりすぎるので、決算書と納税の話は触りしかしませんが、まずは継続的に融資を引くためには、“法人を作って実績を積む必要がある”、ということを覚えておいてください。

戸建ての現金購入、個人での購入はズレている

法人で不動産を購入し実績を積むことで、不動産賃貸業という事業として金融機関に評価され、継続的に融資を引くことができるようになるのです。

だからこそ、
「最初は規模が小さいから個人で買おう。」
というのは脱サラへの最短ルートからずれるのです。

できるだけ早く実績を作るほうが規模拡大できます。

まだ規模が小さいし、最初から法人だと設立費用や税理士費用で手数料負けしてしまうと思うかもしれません。

最初から費用以上に利益を上げることは、方法を知ればそれほど難しくありません。

もし利益を上げれなくても、経費を資本的支出に組み替えて決算書を黒字にしたり、領収書を破り捨てて個人のお金から補填したりして、黒字の決算書を作り上げることで、たとえ一期目が実質赤字で損をしたとしても、二期目から融資を受けやすくなり規模拡大がぐっと近づくようになるのです。

だからこそ目先の節税に拘らず、しっかり利益を出して税金を払うことが大切なのです。

そして個人で買うのと同様に
「最初は失敗が怖いから現金で買おう。」
というのも絶対辞めてください。

特に、
家賃収入で経済的に余裕を持ちたいという人、
会社員を卒業したいという人は、
現金購入から始めるというのかなり悪手です。

戸建てとはいえ不動産は価格が大きいので、手元に数百万しかいない状態で現金を使うと、一つ購入しただけで次の打ち手が取りづらくなります。

せっかく必死に貯金したお金なのに一度使うとまた貯めなければいけなくなります。

『バックファイナンス』といって、購入してからローンをするという手段もありますが、事前に借りておく方が戦略上ベターです。

購入前に借りておく方が借りやすいですし、今後の融資にも繋がりやすくなりますので、基本は購入する前に融資の申し込みをしましょう。

初期のステージで使うべきなのは、属性がある人はアパートローン、ない人は公庫や信金になります。

そこだと金利なんて2％～3％くらいです。

その金利以上に稼ぐのは容易なので、がんがん借りるべきです。
（微妙物件買っては意味ないですが。）

ちなみに借金はマイナス評価ではなく、プラス評価になります。

「借金してるな」ではなく、「公的機関から認められてお金を借りてる事業者なんだ」と見られるからです。

ですので、借金をすることは法人の実績から言うと、悪い評価ではなく良い評価に見られるのです。
（悪い条件で借入をするのはマイナスです）

だからこそ、最初からお金を借りて事業をスタートすべきなのです。

年間数百万数千万の家賃収入を目指すのであれば、一番最初から法人で実績を作り、がんがんお金を借りられる体制を作り上げことが大切になります。

ここに関しては深く説明しすぎると難しくなりすぎるので、すごくシンプルに説明したのですが伝わりましたでしょうか...？

まとめますと、
不動産投資の初期段階では、レバレッジ（借金）を使い倒し、家賃収入の積み上げをフル加速させましょう
というお話でした。（タイトル通り...）